A Receita Federal espera que todos os cidadãos ganhem muito dinheiro, pois sobre esses ganhos ela cobra o Imposto de Renda (IR) e isso se aplica na venda de imóveis, sempre que há ganho de capital, ou seja quando o valor da venda é maior do que o valor da compra. Até este ano, o proprietário do imóvel só podia declarar, no IRPF/IRPJ, o imóvel pelo valor da compra e só era permitido alterar o valor no caso de reformas ou melhorias no imóvel, aumentando o seu valor. Mas mesmo nesses casos, esse aumento não chegava próximo ao valor de mercado.
Pelas regras atuais, se o imóvel foi comprado por R$ 100 mil há 20 anos e hoje vale R$ 1,1 milhão, em caso de venda, há ganho de capital expressivo. No caso, o ganho é de R$ 1 milhão e o imposto de renda devido é de 15% sobre esse ganho, ou seja, o contribuinte paga R$ 150 mil ao leão. Para ganhos maiores, o percentual do IR aumenta, estando limitado a 22,5%.
Em 20/09/2024, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa no 2222/ 2024, permitindo a atualização de imóveis para o valor de mercado na Declaração de Imposto de Renda de 2025. Mas para fazer isto, o contribuinte deve pagar, até 16/12/2024, um imposto de 4% sobre o “ganho de capital” ainda que a venda do imóvel não esteja acontecendo. Ou seja, o contribuinte antecipará o pagamento do imposto à Receita sem que haja o ganho de capital.
Assim, numa análise rápida dessa Resolução pode parecer uma boa ideia pagar de forma antecipada o imposto sobre o “ganho de capital”, pois o contribuinte deixaria de pagar 15% no futuro para pagar apenas 4% de IR agora. Mas será isso mesmo?
Considerando que a Receita Federal não é dada a bondades, devem-se analisar com cautela alguns fatores antes de se decidir pela atualização ou não do valor do imóvel para o valor de mercado.
O 1º. fator é que o atual governo precisa fechar as contas públicas e tenta gerar caixa com a antecipação de receitas para diminuir o rombo fiscal deste ano. Essa técnica não é novidade, pois o governo anterior propôs vender aos proprietários a parte que a União tem nos imóveis em terrenos no interior e litoral do país (17%) e em consequência, seria extinto o laudêmio (5% sobre o valor da transação cobrado na venda do imóvel). Porém, por praxe, o laudêmio é pago pelo comprador, não trazendo vantagem para o dono, que já pagou o imposto quando comprou o imóvel. Além disso, o valor pedido pela União era muito acima do valor de mercado e, a venda não atingiu os objetivos esperados.
O 2º. fator a considerar é que a norma da Receita não oferece uma troca: pagar 4% de imposto agora ao invés de 15% quando acontecer a venda. Ao contrário, a Instrução traz uma tabela de desconto do imposto a pagar quando ocorrer a venda real do imóvel que migrou para o valor de mercado.
Essa tabela de desconto do IR é progressiva com o passar dos anos em relação à data da atualização do imóvel ao valor de mercado. Assim, conta-se o prazo a partir da atualização ao valor do imóvel e se considera a data de venda do imóvel para o cálculo do IR a ser pago.
Pela tabela, se o imóvel for vendido em até 3 anos depois da atualização, o desconto é zero e o imposto de renda a pagar será de 15% sobre o ganho. Ocorre que, como já foi pago 4% de imposto antecipado, ao final, o vendedor pagará 19% de IR ao invés dos 15% atuais, o que não parece ser uma boa ideia.
A redução sobre o IR a pagar começa se a venda acontecer até 4 anos depois da atualização, dando em 8% de desconto sobre o IR e chega a 100% de desconto do IR, caso a venda ocorra após 15 anos da data da atualização. E apenas neste caso o contribuinte não teria que pagar IR adicional ao que já foi pago.
Assim, fica claro que a Receita não está oferecendo bondade alguma, visto que não se trata de uma redução do valor do imposto a pagar. E só existe uma possível “vantagem” em pagar antecipadamente 4% de IR ao invés de 15% na venda se o cidadão pretende manter o imóvel em seu patrimônio por, pelo menos, mais 15 anos a contar da atualização.
E ainda assim, deve-se considerar que o valor pago antecipadamente (4%) poderia ser aplicado nesses 15 anos e dar um retorno melhor ao cidadão do que aquilo que está sendo oferecido pela Receita Federal.
Mas, cada caso tem suas particularidades e deve ser analisado em detalhes. Será preciso saber quanto tempo o proprietário pretende ficar com o imóvel, ver ele tem investimentos e como está a rentabilidade deles e quais os ganhos projetados pelos bancos para os próximos anos para esses investimentos.
Por isso, para dizer em que casos compensa fazer a atualização do valor do imóvel é melhor contratar um advogado especialista em direito tributário e imobiliário para auxiliar nessa avaliação. Conhecendo os detalhes do caso, ele pode fazer os cálculos e apresentar algumas simulações para ver se no caso do cliente vale a pena usar essa opção ou pagar o imposto apenas no caso da venda do imóvel. Lembrando que o contribuinte tem até 16/12/2024 para optar por essa alternativa, caso entenda que esta lhe será vantajosa.